賃貸か購入か（renting vs buying）

転勤の滞在は数年のこともあれば、延びて定着することもあります。賃貸と持ち家では、初期費用、手続き、税金、修繕の負担が大きく違います。米国消費者金融保護局（CFPB）も、数年以内にまた引っ越す可能性があるなら、買うのは費用がかさみ、リスクがある、と案内しています。日本の住宅ローンの感覚や、「とりあえず買う」で決めない方がよいです。この記事では、家賃や物件価格の例は出しません。賃貸の探し方は「日本からの住まい探し」を見てください。

決めるときにやること

滞在がどのくらい続きそうか、会社の転勤の見込みを先に考える
買う場合は、頭金に加えて決済費用（クロージング費用）も見込む
ビザや米国のクレジット履歴について、複数の金融機関に事前審査（pre-approval）を相談する
固定資産税、HOA、修繕の負担を、物件を見る前にざっと把握する
住む場所は、学区と通勤を先に見る
内見の前に、バイヤーズエージェントとの書面契約の内容（報酬の額や支払い方）を確認する

まず滞在の長さを考える

CFPBによると、借りている人のほうが住まいを変えやすい、という利点があります。数年以内にまた移る可能性があるときに家を買うと、売却のときの仲介手数料、税金、その他の取引費用がかさみます。収入がしばらく続く自信が薄いときも、借り続けた方がよい場合がある、と案内しています。

転勤では、任期が延びたり、次の赴任地が決まったりします。何年住むかが読みにくいほど、柔軟さは重要です。一方、長く住む見込みが強い、学区を固定したい、会社の支援がある、といった事情があれば、購入を検討する家庭もあります。どちらが得かは、滞在年数、頭金、税金、将来の売却価格の前提で変わるので、計算サイトの数字をそのまま信じないでください。CFPBも、試算は前提の置き方で結果が大きく変わる、と注意しています。

買うときの初期費用と、売るときの費用

家を買うときは、頭金（down payment）のほかに、決済時の費用（closing costs）がかかります。CFPBによると、頭金を除くクロージング費用は、おおよそ購入価格の2〜5％が目安です。内訳は、ローンの手数料、鑑定、タイトル保険、地方政府の手数料、固定資産税や保険料の前払いなどです。場所やローンの種類で変わります。頭金の割合も、貸し手と商品によって違います。この記事では、必要な頭金の率を断定しません。

売るときにも、仲介の報酬、税金、その他の取引費用がかかります。2024年以降、仲介の報酬は法律で決まっているものではなく、交渉の対象です。売却コストの率をここで決め打ちはしません。短期間で売ると、値上がりがあっても、これらの費用で手元に残る額が小さくなることがあります。価格が下がれば、頭金まで損なうこともあります（CFPB）。

固定資産税、維持管理、HOA、学区

持ち家では、固定資産税（property tax）が月々の住宅費に大きく乗ります。Tax Foundation（2026年）によると、イリノイ州の持ち家に対する実効税率は1.88％で、全米でも高い水準です。村や学区で負担は違います。詳しくは「固定資産税（property tax）」を見てください。クック郡やデュページ郡では、査定や納税の案内を、各郡のAssessor（査定）や Treasurer（徴収）のサイトで確認できます。

借りているときは、大きな修繕は多くの場合家主の負担です。買うと、壊れたものを自分で直します。CFPBも、暖房炉の故障、屋根の雨漏り、配管のトラブルなど、すぐ費用がかさむことがある、と注意しています。シカゴ郊外の一戸建てでは、地下室のサンプポンプ、古い下水管と木の根、暖房炉のフィルター交換などが、よく話題になります。それぞれ「地下室のサンプポンプ（sump pump）」「下水管（粘土管）と木の根」「暖房炉（furnace）のフィルター交換」を見てください。

分譲地では、住宅所有者組合（HOA）の会費とルールが付くことがあります。詳細は「HOA（住宅所有者組合）」です。住む場所を学区で先に見る話は、「学区（school district）で住む場所を選ぶ」で説明します。

イリノイ州で家を買う流れ

よくある流れは、バイヤーズエージェント（buyer’s agent）と組む、ローンの事前審査を取る、物件を見て申し込む、契約を弁護士が確認する、ホームインスペクション、タイトル（権利）の確認、決済（closing）です。期間は契約とローンで決まるので、日数の目安はここでは書きません。

バイヤーズエージェントと書面契約

2024年8月17日から、NAR（全米リアルター協会）の和解に基づき、MLS（物件情報の共有の仕組み）を使うエージェントと家を内見する前に、書面のバイヤー契約が必要になりました。対面でも、ライブのビデオ内見でも同じです。契約には、どのような仕事をするか、報酬の額または率、どう払うかを書きます。報酬は法律で決まっておらず、交渉できます（Illinois REALTORS®）。オープンハウスで話を聞くだけなら、この契約は不要です。サインする前に、内容をよく読んでください。弁護士に見てもらうこともできます。

事前審査と、永住権がない人のローン

イリノイ州弁護士会（ISBA）は、買う前に書面の事前承認（pre-approval）を取るよう勧めています。予算の目安になり、売り手への印象もよくなることがあります。金利や手数料は、複数の金融機関で比べてください（CFPB）。

永住権（グリーンカード）がなくても、合法的に滞在している人のローンを、市民と同じ条件で買い取りの対象にできる、とFannie Maeは案内しています。滞在資格の確認方法は貸し手が判断します。通るかどうかは、収入、滞在資格、クレジット、頭金など、その貸し手の審査次第です。米国のクレジット履歴が十分でない場合の扱いも、金融機関によって違います。ビザ保有者向けの案内をしているところもありますが、条件は様々です。必ず借りられる、という保証ではありません。複数の貸し手に、自分のビザとクレジットの状況を説明して聞いてください。

弁護士の確認、インスペクション、タイトル、決済

イリノイ州、とくにシカゴ周辺では、不動産弁護士が契約の確認と決済に加わるのが一般的です。ISBAは、申し込みの段階から弁護士に相談し、契約には弁護士の確認・修正の条項（attorney approval / review）を入れるよう勧めています。この条項がない契約にサインすると、あとから条件を変えにくくなります。

イリノイ州法では、多くの売り手に、物件の状態についての開示書面が求められます。ただし、これは専門家によるホームインスペクションの代わりにはなりません。契約には、検査の期間を入れることが勧められています。問題が見つかっても、売り手に修理を強制できるとは限りません。条件交渉や、契約の解除ができるかどうかは、契約の書き方次第です。

タイトル保険は、権利の瑕疵に備える保険です。ISBAによると、イリノイ州の多くの地域では、売り手が購入者向けのオーナーズポリシーを用意するのが一般的です。契約でそう書いてあるかを確認します。ローンを使う場合、貸し手向けのポリシーは別に必要で、費用は買い手が負担することが普通です。弁護士がタイトルの約定（commitment）を確認し、契約で受け入れていない負担がないかを見ます。

決済は、タイトル会社や弁護士の事務所で行われることが多く、買い手、売り手、双方の弁護士、エージェントなどが集まります（ISBA）。委任状（power of attorney）や遠隔の手続きで決済できる場合もありますが、ローンの貸し手、タイトル会社、弁護士が事前に認めることが条件です。必ずできるとは限りません。

実際に、賃貸を借りずに家を買い、物件探し、申し込み、検査、弁護士とのやりとり、住宅ローンの手続きまでを別の州から遠隔で進め、決済のおよそ1週間前に現地へ入り、その間はホテルに滞在して署名だけに臨んだ例もあります。これは一つの進め方であり、赴任直後の家族にそのまま当てはまるわけではありません。このケースでは、購入時点ですでに米国で15年以上働いており、クレジット履歴も十分あったため、住宅ローンは大きな問題になりませんでした。日本から直接赴任し、米国のクレジット履歴がほとんどない家族には、審査がより難しい場合があります。内見や検査、資金の準備、滞在先の確保を、日程に余裕をもって進めてください。

帰国するときの売却と税金

転勤が終わって家を売るときも、仲介の契約、検査、タイトル、決済の手続きがあります。税金については、税理士や会計士に相談してください。ここではごく基本だけ触れます。

IRSの Topic no. 701 によると、主な住居を売ったときの利益（capital gain）は、一定の条件を満たせば、最大25万ドル（夫婦の合算申告では最大50万ドル）まで所得から除けることがあります。売却までの5年間のうち、通算2年以上所有し、主な住まいとして使っていたことなど、所有と使用の両方のテストがあります。例外や制限もあるので、Publication 523 を確認し、専門家に見てもらってください。

売り手が税務上の「外国人」（foreign person、非居住外国人など）である場合、買い手側は FIRPTA に基づき、原則として売却対価の15％を源泉徴収することがあります。査証の種類と、税務上の居住者かどうかは同じではありません。米国に住んでいた期間は居住者として申告し、帰国後に非居住者となってから売る、といった場合は扱いが変わり得ます。源泉徴収の減額証明書を IRS に申請できることもあります。必ず税の専門家に確認してください。

借りるという選択

賃貸は、滞在年数が読みにくいときの柔軟さが大きい、と CFPB は案内しています。大きな修繕の責任は、多くの場合家主に残ります。初期費用は、敷金や申請料が中心で、購入ほどのまとまった資金は通常いりません。ただし、1年契約の途中解約や、クレジット履歴がないときの審査は、別のハードルになります。日本から探すときの注意は、「日本からの住まい探し」を見てください。会社の仮住まいを使ってから決める、という進め方もあります。

金融機関やエージェントに確認するときの英語の例

I am on a work visa and don’t have a long U.S. credit history. Do you offer mortgages for non-permanent residents?
（就労ビザで、米国のクレジット履歴はまだ短いです。永住権がない人向けの住宅ローンは扱っていますか？）

Can I get a written pre-approval before we start touring homes?
（内見を始める前に、書面の事前承認を取れますか？）

Please explain the buyer-broker agreement, including how you are paid, before I sign.
（サインする前に、バイヤー契約の内容と、報酬の支払い方を説明してください。）

聞き取れなかったときは「Could you say that again more slowly, please?」（もう一度ゆっくり言ってもらえますか？）と遠慮なく聞きましょう。

まとめ

数年で移る可能性があるなら、CFPBも賃貸の柔軟さを重視するよう案内している
買うときは頭金のほか、クロージング費用（目安は購入価格の2〜5％）と、将来の売却費用を見る
イリノイ州の固定資産税は全米でも高い水準。修繕、HOA、学区も購入前に確認する
内見の前にバイヤー契約の書面が必要。ローンの可否は、ビザとクレジットを貸し手に確認する
シカゴ周辺では不動産弁護士が契約確認と決済に加わるのが一般的。インスペクションとタイトルも省かない
売却の税金（住居売却の除外や FIRPTA）は、税の専門家に確認する

※この記事は一般的な情報をまとめたもので、法律上・税務上・不動産取引上のアドバイスではありません。ローンの可否、費用、契約、税金の扱いは、個人の滞在資格や契約内容、時期によって変わります。実際の判断は、金融機関、不動産弁護士、税の専門家、勤務先の案内に必ず確認してください。